WhatsAppBir taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylı veya elbirliği mülkiyetiyle sahip olunması, kullanım ve paylaşım konusunda uyuşmazlık doğurabilir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda paydaşların biri satış isterken diğerinin taşınmazı kullanmaya devam etmek istemesi sık görülür. Ortaklığın giderilmesi süreci, mülkiyet ortaklığını sona erdirmeyi amaçlar; ancak dava açılmadan önce usul şartlarının doğru kurulması gerekir.
Ortaklığın giderilmesi ne anlama gelir?
Ortaklığın giderilmesi, paydaşların birlikte malik olduğu mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesidir. Uyuşmazlığın konusu taşınmazsa tapu kaydı, pay oranları, taşınmazın fiziksel özellikleri ve aynen bölünmeye elverişli olup olmadığı önem taşır.
Her paydaş kural olarak ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Bununla birlikte paylaşmayı isteme hakkının sözleşmeyle sınırlandırıldığı veya kanundan kaynaklanan özel bir engelin bulunduğu durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava öncesi arabuluculuk neden önemlidir?
1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı kapsamına alınmıştır. Bu nedenle doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuk aşamasının usulüne uygun tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmelidir.
Arabuluculuk yalnızca “anlaşma olur mu?” görüşmesi değildir. Paydaşların satış, pay devri, kullanım düzeni veya farklı bir paylaşım modeli üzerinde uzlaşması hâlinde uzun bir yargılama ve satış süreci önlenebilir.
Aynen taksim ile satış arasındaki fark nedir?
Taşınmazın fiziksel ve hukuki özellikleri elveriyorsa aynen taksim, yani malın paydaşlar arasında bölüştürülmesi değerlendirilebilir. Ancak imar durumu, yüzölçümü, yapılaşma, parsel niteliği veya ekonomik değer kaybı aynen taksimi mümkün kılmayabilir.
Aynen taksim mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gündeme gelir. Satış aşamasında taşınmazın değeri ve satış usulü önem kazanır. Paydaşların yalnız dava sonucuna değil, satışın ekonomik sonuçlarına da baştan hazırlıklı olması gerekir.
Miras kalan taşınmazlarda hangi belgeler önemlidir?
Mirasçılık belgesi, güncel tapu kaydı, varsa veraset ve intikal işlemlerine ilişkin belgeler, taşınmazın imar ve kadastro bilgileri ile daha önce yapılmış paylaşım anlaşmaları incelenmelidir. Taşınmaz üzerinde bina, muhdesat veya uzun süredir tek paydaşın kullanımı varsa bunların da uyuşmazlığa etkisi olabilir.
Paydaşlardan birinin yaptığı masraflar veya taşınmaz üzerindeki yapının kime ait olduğu ayrıca uyuşmazlık konusu olabiliyorsa, ortaklığın giderilmesi dosyasıyla bağlantılı taleplerin hukuki niteliği ayrı ayrı belirlenmelidir.
Adıyaman’da taşınmaz dosyasında yerel inceleme neden önemlidir?
Adıyaman merkez ve ilçelerde taşınmazların tapu niteliği, imar durumu, tarımsal kullanım veya yapılaşma özellikleri birbirinden farklı olabilir. Aynen taksim ihtimali değerlendirilirken yalnız tapudaki pay oranı değil, taşınmazın fiili ve teknik özellikleri de dikkate alınır.
Bir paydaş satış istemezse dava açılamaz mı?
Tek bir paydaşın satışa karşı çıkması, diğer paydaşın ortaklığın giderilmesini talep etmesini kendiliğinden engellemez. Ancak somut olayda paylaşmayı isteme hakkını sınırlayan özel bir durum bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kanundaki kapsam dahilinde ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Başvuru ve son tutanak dava dosyası bakımından önem taşır.
Dava sonunda taşınmaz mutlaka satılır mı?
Hayır. Öncelikle aynen paylaşımın mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu kaydı, pay oranları, arabuluculuk süreci ve taşınmazın teknik özellikleri görülmeden somut dosya hakkında sonuç çıkarılmamalıdır.
